金九銀十，當前正是住房租賃市場(chǎng)的交易旺季。國家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)熱線(xiàn)數據顯示，近期納稅人十分關(guān)注個(gè)人出租住房的涉稅問(wèn)題。咨詢(xún)主要集中在個(gè)人出租住房需要繳納哪些稅費、能否代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票等方面。

個(gè)人出租住房，要繳哪些稅費？

整體來(lái)講，個(gè)人出租住房涉及增值稅，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“附加稅費”），房產(chǎn)稅，城鎮土地使用稅，印花稅以及個(gè)人所得稅。其中，根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“24號文件”）規定，對個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個(gè)人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

個(gè)人出租住房涉及的其他6種稅費，需要分情況具體討論。

增值稅方面。一般情況下，個(gè)人出租住房，根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》規定，按照5%的征收率減按1.5%計算、繳納增值稅。實(shí)務(wù)中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第5號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“5號公告”）第四條規定，取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅。

附加稅費方面。由于個(gè)人出租住房不涉及消費稅，附加稅費以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計稅依據。增值稅免征的，附加稅費也免于繳納。

對于需要繳納增值稅的情況，根據《增值稅暫行條例實(shí)施細則》第二十九條、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第43號）第四條等規定，自然人（即其他個(gè)人）可以適用《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“13號文件”）規定的增值稅小規模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策，各?。ㄗ灾螀^、直轄市）人民政府制發(fā)的落實(shí)文件中作出特殊規定的除外。13號文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實(shí)際情況，以及宏觀(guān)調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征附加稅費。筆者提醒，納稅人需要根據所在?。▍^、市）具體規定，明確附加稅費具體的減免優(yōu)惠。

此外，教育費附加、地方教育附加方面，根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號）規定，如果月租金不超過(guò)10萬(wàn)元，予以免征。

房產(chǎn)稅方面。根據24號文件規定，對個(gè)人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。同時(shí)，根據13號文件規定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實(shí)際情況，以及宏觀(guān)調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征房產(chǎn)稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產(chǎn)稅，那么納稅人房產(chǎn)稅的實(shí)際稅負為2%。

需要說(shuō)明的是，根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“43號文件”）規定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

個(gè)人所得稅方面。24號文件第二條明確，對個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。同樣需要說(shuō)明的是，根據43號文件規定，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應稅收入不含增值稅。

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國稅函〔2009〕639號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“639號文件”）規定，個(gè)人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個(gè)人所得稅。

在計算財產(chǎn)租賃所得時(shí)，納稅人可依次扣減財產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費用以及稅法規定的費用扣除標準。根據個(gè)人所得稅法規定，財產(chǎn)租賃所得費用扣除標準為，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。

根據咨詢(xún)熱點(diǎn)，筆者提示，修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費用扣除，超過(guò)800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

案例：出租住房如何繳稅？

舉例說(shuō)明，2021年2月底，A先生將一套位于長(cháng)沙市雨花區的住房出租給C女士，租期半年（2021年3月1日～2021年8月31日），合同約定采取租金一次性付清的方式，共計收取租金9000元。因房屋門(mén)窗損壞，3月，A先生支付了300元修繕費用，支付憑證齊全。那么，對于該筆租金收入，A先生應如何繳納稅款？已知湖南省按照50%幅度減征房產(chǎn)稅、附加稅費等。

該案例中，A先生收取半年租金共計9000元，分攤后的月租金收入為1500元，未超過(guò)15萬(wàn)元，根據5號公告規定，可免繳增值稅，進(jìn)而免繳附加稅費。同時(shí)，根據24號文件規定，A先生還可享受免繳印花稅及城鎮土地使用稅優(yōu)惠。因此，A先生出租住房，只要繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。

房產(chǎn)稅方面，因A先生免繳增值稅，在確定房產(chǎn)稅計稅依據時(shí)，租金收入不扣減增值稅稅額，即每月應繳納房產(chǎn)稅：9000÷6×4%×50%＝30（元）。

個(gè)人所得稅方面，免征增值稅的，確定計稅依據時(shí)，租金收入也不扣減增值稅額。

由于一次性收取房租，A先生應于收取房租的次月一次性申報繳納個(gè)人所得稅：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。

來(lái)源：中國稅務(wù)報，作者：國家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局納稅服務(wù)和宣傳中心供稿
????